[부동산 상식] '나눔형 공공분양'의 개념 이해

나눔형 공공분양이란?

'나눔형 공공분양'은 대한민국 정부가 2022년 10월에 제시한 3가지 공공분양 모델 중 하나입니다. 나눔형 공공분양 외에도 '선택형'과 '일반형'이라는 모델도 있습니다. '선택형 공공분양'은 일정 기간 동안 저렴한 임대료로 우선 거주하고, 그 후에 분양을 받을지 여부를 선택하는 모델입니다. '일반형 공공분양'은 일반적으로 알려진 공공분양 방식으로 자격조건에 따라 청약 신청하여 주택을 분양받는 방식이죠.

 

 

나눔형 공공분양 특징

나눔형 공공분양 모델은 낮은 분양가로 대출 지원을 받아 주택을 공급받은 후 추후 매각 시 시세차익을 공공기관과 나누는 것이 주요한 특징입니다.
시세의 70%로 분양가가 책정되며, 분양가의 80%까지(최대 5억원) 대출을 받을 수 있다고 합니다. 또한 DSR의 규제도 적용되지 않습니다.

대출은 만기 40년 동안 연 1.9%~3.0%의 고정금리로 이용할 수 있어 조기 상환 부담이 적습니다. 하지만 현재 높은 금리 상황에서는 금리 수준이 달라질 수 도 있다는 점 참고해 주시기 바랍니다. 예를 들어, 시세 5억원짜리 주택을 70%인 3억5,000만원에 분양받고, 그중 80%에 해당하는 2억8,000만원을 대출로 받을 수 있습니다. 따라서 필요한 자기자본은 7,000만원으로 계산됩니다.

 

<나눔형 공공분양 모델 예시>

시세(예시)	분양가(시세 70%)	대출(분양가 최대 80%)
5억원	3억 5천만원	2억 8천만원

 

나눔형 공공분양의 의무거주기간인 5년을 채운 이후에는 LH에 해당 주택을 다시 되팔 수 있습니다. 이때 분양자는 시세차익 중 70%를 받고 나머지 30%는 공공기관에 분배하는 방식입니다. 해당 모델은 이전에 공급 되었던 '신혼희망타운'과 유사한 방식이라고 볼 수 있습니다.

 

나눔형 공공분양 자격 요건

나눔형 공공분양의 또 다른 특징은 청년 특별공급 물량이 포함되었다는 점입니다. 정부는 '청년'을 위한 특별공급 유형을 신설하여 나눔형 공공분양 물량의 15%를 청년에게 공급합니다. 청년은 19~39세로 제한하며 주택 소유 이력이 없고 무주택자여야 합니다.
또한 청약저축에 6개월 이상 납부한 실적이 필요하며, 소득과 총자산 기준이 적용됩니다. 월 소득은 449만원을 초과하면 안 되고, 총자산은 2억6,000만원을 초과 하면 안됩니다. 또한 부모의 총자산은 9억7,500만원을 초과하지 않아야 합니다.

동일한 청년이라면 직업이 없는 사람 보단 직장인이 더 유리합니다. 청년 특별공급 물량의 30%는 5년 이상 소득세 납부한 청년에게 우선적으로 공급됩니다. 또한 항목 가점에 따라 달라질 수 있기 때문에 상대적으로 소득과 자산이 적고, 근로 기간이 긴 경우 당첨 확률이 높아집니다.